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11 de Septiembre 2018
LA CIUDAD QUE SE VIENE
Se aprobaron los nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación
Escribe: Marcelo Corenfold
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La Legislatura de la Ciudad dio aprobación inicial a los nuevos códigos urbanístico y de edificación. Tras cinco horas, la votación en general resultó de 34 votos afirmativos, 20 negativos (UC, BP, PS, FIT, PTS, GEN) y 6 abstenciones (Evolución y Mejor Ciudad).

El nuevo Código Urbanístico (NCU) constituye el conjunto de normas que alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente con el uso del suelo, de los edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas, los volúmenes edificables, el tejido urbano, y con todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento propuesto, entendiéndose por esto instrumentos de gestión y de resolución (interpretación) normativa en caso de dudas o contraposiciones.
El nuevo Código de Edificación tiene como objetivo actualizar los procedimientos de construcción para lograr un producto de mayor calidad y menor costo que facilite el acceso a la vivienda. Se busca reducir también la cantidad de obras paralizadas acelerando los tiempos de resolución de trámites de las futuras construcciones, que además serán más sustentables.
El actual Código de Edificación, pese a haber recibido alguna modificación particular, es del año 1943 y perderá vigencia el día posterior a que la nueva ley sea publicada en el Boletín Oficial. Una Cláusula Transitoria del proyecto establece que los trámites de permisos y avisos de obra que se hubieren iniciado con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ley, serán tratados según lo normado en el Código de la Edificación vigente al momento de dicha presentación.
Como medidas sustentables, el nuevo Código promueve el uso de iluminación led, filtros solares, la incorporación de tanques de acopio, estacionamiento para bicicletas, entre otros, en los edificios. Introduce además la perspectiva de género y diversidad sexual planteando una arquitectura inclusiva en lugares públicos con la habilitación de los baños unisex, baños familiares, y los cambiadores de bebés en sanitarios masculinos y femeninos.
Por otra parte, se justifica en el proyecto que al tener menos costos de construcción se tiende a generar un mayor acceso a la vivienda. También se quitan otras obligaciones que podrían reducir las expensas, como el caso de la vivienda del encargado y la sala para ascensores, que serán optativas.

A favor del proyecto:
Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, dijo: “Después de 2 años de debate abierto y plural, la Ciudad de Buenos Aires está cada vez más cerca de tener un marco normativo adaptado a los desafíos del siglo XXI. El nuevo Código Urbanístico viene a establecer reglas claras sobre las alturas máximas de los edificios y promueve un modelo en el que los vecinos puedan vivir, trabajar y disfrutar en su mismo barrio. Por su parte, el Código de Edificación incorpora nuevas técnicas, materiales y tecnologías, permitiendo la construcción de edificios de mejor calidad a menor costo”.
La diputada Victoria Roldán Méndez (VJ), presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano, explicó durante el debate del proyecto que "este Código de Edificación responde a los cambios que ha sufrido la sociedad desde 1943, en que teníamos conformaciones de familia y ciudades muy diversas de las actuales. Busca reconocer estos nuevos modos de vida y redistribuye el espacio habitable para su optimización y eficiencia en nuestra diversidad, a través del uso integrado de espacios dentro de una casa (living-estar-comedor), con las condiciones de habitabilidad, ventilación e iluminación necesarias para el disfrute de la vivienda, fomentando la equidad intergeneracional, la accesibilidad de las personas con discapacidad y la equidad de género y respeto por la diversidad sexual".
"Ha quedado de manifiesto que, como consecuencia de los rápidos avances tecnológicos, la normativa edilicia se desactualiza. Generalmente las normas sólo son revisadas cuando las prácticas han ya devenido habituales, provocando un freno en la innovación. Por medio del Nuevo Código se pretende corregir el cúmulo de normas reglamentarias prescriptivas que indican en forma taxativa materiales y técnicas obsoletas, impidiendo la utilización de nuevos materiales y técnicas innovadoras", señalan los fundamentos del mensaje del proyecto, enviado a la Legislatura por el Jefe de Gobierno el 19 de abril pasado.

En contra:
Desde la oposición manifestaron unánimente la necesidad de modificar la legislación vigente y a la vez el desacuerdo con el proyecto, los diputados Fernando Vilardo y Marta Martínez (AyL), Myriam Bregman, Gabriel Solano (FIT), Sergio Abrevaya (GEN), Roy Cortina (PS), Carlos Tomada, Paula Penacca, Andrea Conde, Javier Andrade (UC) y María Rosa Muiños (BP). 
Argumentaron desprolijidades en el proyecto cuyo texto final fue "presentado dos o tres días antes de la sesión" y "en formato en papel estuvo desordenado". Se cuestionó el proceso participativo así como que en función de la "especulación inmobiliaria en una ciudad que tiene los mismos habitantes que en la década del 50, se habilitará construir en el tercio que resta con un avance sobre los espacios públicos".

Desde un conjunto de asambleas y organizaciones vecinales rechazaron la aprobación y el contenido de ambos códigos, argumentando:
1. Son códigos que desatienden las necesidades, los derechos y la calidad de vida de la ciudadanía para garantizar los intereses de los desarrolladores y especuladores inmobiliarios. Ambos códigos están netamente orientados a aumentar la capacidad constructiva de las parcelas, legalizar los permisos de obras ilegales otorgadas en la última década, garantizar seguridad jurídica y judicial a las desarrolladoras inmobiliarias e incrementar el precio del suelo y, consecuentemente, de las viviendas y de los alquileres, aumentando las inequidades producidas por el mercado inmobiliario.
2. El tratamiento parlamentario dado a estos códigos es inconstitucional. La Legislatura y el Poder Ejecutivo no cumplieron con la convocatoria y realización de la audiencia pública obligatoria, tal como lo establece el art. 63 de la Constitución de la Ciudad. Esta audiencia pública debió realizarse "antes del tratamiento legislativo" y geográficamente en cada comuna. Tampoco hubo participación real de los consejos consultivos comunales ni de los vecinos en las diversas reuniones convocadas por el GCBA y la Legislatura. Estas tuvieron un mero carácter formal para dar apariencia de participación ciudadana, faltando al mandato constitucional de organizar la ciudad como una Democracia Participativa.
3. Facilitarán la destrucción de la ciudad, de sus distintas identidades barriales y de su diversidad cultural.
4. Profundizarán el colapso actual de los servicios públicos (agua, cloacas, luz, gas, salud, educación, transporte, etc.). Aumentarán la densidad demográfica de la ciudad sin brindar ninguna herramienta urbanística nueva para que la infraestructura de servicios públicos acompañe dicho crecimiento.
5. Destruirán en forma progresiva y continua el patrimonio histórico-cultural de la Ciudad, transformando nuestro derecho colectivo, consagrado constitucionalmente, en un recurso económico al servicio de la especulación inmobiliaria.
6. Intensificarán la expulsión de los habitantes de recursos bajos y medios de la ciudad, transformándola en una espacio sólo para ricos y para la explotación del suelo con criterios puramente rentísticos.
7. El código de edificación excluye y pone en situación de riesgo a niños, personas mayores y con discapacidad tanto en los espacios privados como públicos.

Abstenciones:
María Inés Gorbea y Juan José Nosiglia fundamentaron la abstención del bloque Evolución: "si bien somos conscientes que el actual Código está desactualizado también sabemos que el proyecto actual está lejos de ser el adecuado porque no tiene una visión integral de la ciudad". Reclamaron "una morfología urbana con identidad comunal" y advirtieron que "aumentaron los metros cuadrados construidos pero no la población y sobre un total de 1.400.000 viviendas 340 mil está deshabitadas, en los últimos 9 años la construcción de edificios aumentó 9 veces mayoritariamente en el corredor norte; la mayor parte está subconstruida con la zonas norte y este saturadas". La legisladora reclamó soluciones habitacionales para familias de las clases media y baja de modo racional, a fin de resolver los desequilibrios de densidad poblacional y finalmente instó a "estudiar en detalle el potencial constructivo sin privilegiar el mercado inmobiliario y muchas veces la especulación". Nosiglia reclamó antes, la sanción de la ley de plusvalía. El monobloque Mejor Ciudad que integra Marcelo Depierro también se abstuvo.

Principales cambios
• Establece alturas máximas de construcción, para respetar la identidad de cada barrio. Esto dará mayor previsibilidad, y el vecino podrá conocer cuáles son las alturas permitidas para la construcción en su manzana (salvo en zonas específicas, en los barrios los edificios no podrán superar los 12 pisos).
• Ordena la estética de las cuadras, para propiciar un espacio público más amigable. Por ejemplo, ya no se permitirán construcciones retiradas de la línea municipal, que generan distancia entre el peatón y las edificaciones.
• Promueve una ciudad policéntrica, lo que atraerá comercios y servicios a los barrios. De esta manera se evitará que determinadas áreas concentren únicamente actividades específicas, permitiendo que el vecino pueda satisfacer sus necesidades o intereses sin salir de su barrio.
• Plantea un desarrollo urbano consciente a partir de la identificación y creación de unidades sustentables, que se desarrollarán entre avenidas o calles transitadas. Se redirigirá la circulación vehicular hacia las avenidas, se priorizará la movilidad peatonal y la creación de nuevos espacios verdes.
• Revaloriza las zonas subdesarrolladas. Esto propiciará una mayor integración social dentro de determinadas zonas de la Ciudad.
• Baja el límite de la superficie permitido para construir. Hasta hoy, un monoambiente no puede tener menos de 29,30 metros cuadrados cubiertos. Al final se aprobó que sea de 21.

Los proyectos fueron trabajados durante cinco meses por la Comisión de Planeamiento Urbano con la participación de profesionales especializados, las distintas Cámaras que agrupan a la actividad de la construcción, Juntas Comunales y organizaciones sociales.
En este proceso se recopilaron 2.100 propuestas (1.400 para el Código de Edificación y 700 para el Urbanístico), de las cuales 64 fueron incorporadas al Código Urbanístico y 700 al de Edificación.
Para que estas modificaciones queden vigentes hacen falta dos pasos más. Primero, la realización de una audiencia pública no vinculante. Tras ella, una segunda y definitiva aprobación (requiere 31 votos).